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Droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Les droits et les obligations de l’usufruitier

 

L’usufruitier possède le droit de jouir et d’user de la chose. Avant d’entrer en possession du bien, un état de l’immeuble ainsi qu’un inventaire est généralement rédigé. Selon l’article 601 du Code Civil, l’usufruitier doit donner caution de jouir du bien en bon père de famille. L’usufruitier a le droit d’occuper le bien ou de le louer pour en récolter les fruits. Il peut le faire sans demander l’accord du nu-propriétaire, sauf dans le cas des baux de longue durée qui confèrent davantage de droits au locataire (bail commercial, baux portant sur des immeubles industriels ou artisanaux etc.). Cependant, il ne doit pas détériorer l’immeuble, ni en changer la destination. Il a l’obligation d’entretenir l’immeuble et de procéder à tous les travaux et réparations nécessaires au maintien en bon état du bien. Il doit payer les charges relatives aux revenus du bien (article 608 du Code Civil). Il a la charge des impôts ordinaires, et de l’impôt sur la fortune (article 885 G du Code Général des Impôts). Le nu-propriétaire doit également contracter une assurance multirisque habitation en tant que propriétaire non occupant des lieux, il est considéré comme un bailleur au titre du droit des assurances.

Les droits et les obligations du nu-propriétaire

 

Le nu-propriétaire ne peut occuper l’immeuble ou le louer. Cependant, cette interdiction peut être contractuellement aménagée avec l’accord de l’usufruitier, sous réserve du respect de la législation. En théorie, il a la charge des grosses réparations de l’immeuble (article 605 du Code Civil), sauf si ces travaux ont été occasionnés par l’usufruitier suite à un manquement au devoir de réparation. Les grosses réparations sont : celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Cependant, ces travaux peuvent être mis à la charge de l’usufruitier par un accord entre les deux parties. Le nu-propriétaire supporte les impôts extraordinaires (impôt sur le capital par exemple). Il doit également souscrire une assurance multirisque logement.

Le nu-propriétaire et l’usufruitier en cas de vente

Théoriquement en vertu du droit, il s’agit là de bien réels. De ce fait, l’usufruitier peut décider de vendre ses droits quand il le souhaite, si cela n’a pas de conséquences pour le nu-propriétaire. De même, le nu-propriétaire peut vendre ses droits, à sa guise, si cela n’affecte pas l’usufruitier.

L’usufruit et la nue-propriété (sur http://viageo.fr/) peuvent être vendus simultanément par les deux parties s’ils sont d’accord. Ainsi, l’usufruitier récupérera la somme correspondant à la valeur de l’usufruit et le nu-propriétaire, celle correspondant à la valeur de la nue-propriété. En pratique, l’accord est rarement demandé tant qu’aucune partie n’affecte l’autre. Chacun peut abuser de ces droits comme il l’entend, si cela ne restreint pas les droits de l’autre. Néanmoins, ce partage des devoirs est théorique. Lors de la vente, les parties doivent se mettre d’accord de manière contractuelle sur leurs droits et obligations réciproques, les parties s’entendent entre elles. Les obligations des parties sont fixées dans la convention d’usufruit.

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