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Promesse de vente ou compromis de vente, quelle différence ? Quels impacts ?

La promesse de vente

 

La promesse de vente engage unilatéralement le vendeur et laisse à l’acheteur la possibilité de ne pas réaliser la vente en contrepartie d’une indemnité d’immobilisation.
Elle est appelée juridiquement « promesse unilatérale de vente ». Cette promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant (le vendeur) s’engage envers le bénéficiaire ( l’acheteur) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Cette promesse est valable pendant une période déterminé à l’avance. Le vendeur donne alors l’exclusivité à l’acheteur qui bénéficie de cette option. Le vendeur ne peut vendre le bien à un tiers ou y renoncer. Des clauses suspensives peuvent être insérées au contrat.
Lors de la signature de la promesse, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation au vendeur, généralement équivalente à 10% du prix de vente.
L’acheteur peut décider d’acheter le bien (alors il lève l’option), ou de renoncer. En cas de renonciation par l’acheteur, le vendeur est délivré de son engagement et conserve l’indemnité d’immobilisation.  Si l’acheteur lève l’option, l’indemnité d’immobilisation versée s’imputera sur le prix de vente.

Pour être valable, la promesse doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 15 jours suivants la signature pour un acte sous seing privé, dans le mois suivant la signature pour un acte notarié.

 

Le compromis de vente

 

Le compromis de vente engage les deux parties à la vente.
Il est également appelé promesse synallagmatique de vente. C’est un contrat par lequel les deux parties s’engagent : l’une à acheter et l’autre à vendre le bien à un prix déterminé.
Juridiquement, le compromis de vente vaut vente car il y a accord sur la chose et le prix entre les deux parties. C’est un engagement ferme et définitif. Des conditions suspensives peuvent être cependant insérées au contrat. Un dépôt de garantie est versé lors de la signature, ce dépôt correspond généralement à 5% ou 10% du prix de vente du bien.
Lors de la signature d’un compromis de vente les deux parties s’engagent, si l’un renonce, l’autre peut le contraindre par voie de justice.
Le compromis de vente ne nécessite pas d’enregistrement.

Les points communs du compromis et de la promesse sont :

 

– la possibilité d’insérer des conditions suspensives,
– un délai de rétractation de 7 jours qui commence à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée,
– et une somme versée par l’acheteur à titre d’indemnité d’immobilisation qu’il « perd » s’il décide de ne pas acquérir le bien.

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