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Pourquoi le viager et la nue-propriété deviennent-ils des cibles pour les investisseurs depuis quelque temps ?

Le rabotement des niches fiscales a conduit, depuis deux ans déjà, à une redistribution des cartes en matière de placements à long terme. Trois autres facteurs, à mon avis, se conjuguent pour orienter ceux qui le peuvent vers l’investissement en nue-propriété ou en viager.

1) La baisse, lente mais inexorable, des taux d’intérêt offerts au particulier par le système bancaire, y compris les assurances-vie, rend les placements sécurisés nettement moins attractifs, au point que la protection contre l’inflation ne paraît plus garantie.

2) La hausse des prix de l’immobilier, non compensée par la petite baisse récente, en a réduit la rentabilité et compliqué l’accès par l’emprunt du fait de la prudence renforcée des banques vis-à-vis des crises de l’immobilier.

3) Les actions de sociétés cotées, du fait des soubresauts violents et des baisses durables du début du siècle, inquiètent l’épargnant qui n’est plus assuré d’être gagnant sur le long terme. Ce marché paraît de plus en plus réservé aux joueurs et aux professionnels. En effet, il a montré sa sensibilité à tous les événements planétaires importants que l’incertitude géopolitique durable laisse craindre pour les nombreuses années à venir. La situation de l’Europe et de l’euro ne paraissent pas en mesure de rassurer l’épargnant. La stabilité politique de la Chine ne compense pas les graves incertitudes économiques, sociales et politiques de ses exportations. La question du remboursement des dettes étatiques des pays occidentaux est loin d’être réglée… Bref la visibilité à moyen terme reste nulle et les interactions entre zones de plus en plus complexes et imprévisibles.

 

Dans ce contexte apparemment durable, qu’apportent le viager et la nue-propriété ?

 

1) Pour ceux qui ont des moyens limités et un tempérament optimiste, le viager apparait souvent comme la seule façon d’acheter un bien immobilier, pour eux ou leurs enfants. En effet, l’immobilier conserve, en France et en Belgique, son attrait profond, presque sentimental. De plus, le viager n’implique pas de remplir un dossier de prêt, notamment ceux qui ne répondent pas aux critères de plus en plus stricts des banquiers. De plus, le viager est un produit ancien qui connaît une offre croissante du fait notamment de l’allongement de la durée de vie.

2) Pour ceux qui sont déjà bien pourvus en immobilier, ou qui n’en ont pas besoin à court terme (expatriés, personnes logées par leur employeur,…) l’achat en nue-propriété présente des avantages évidents. Pour certains ce sera l’absence de tout souci locatif, de toute charge et de tout impôt pendant la période d’usufruit temporaire. Pour d’autres ce sera l’exonération d’IFI du montant investi. Pour beaucoup qui s’intéressent au logement social intermédiaire, de grande qualité, ce sera la TVA réduite et l’exonération d’impôt sur la plus-value mécanique (différence entre prix complet et prix en nue-propriété). En effet, cette plus-value mécanique représente environ 3% par an, donc net d’impôt et de charges sociales, soit plus que l’assurance-vie actuelle en euros. Et ceci ne tient pas compte de la vraie revalorisation du bien sur 15 ans !

Bien entendu ces avantages prennent toute leur valeur lorsqu’on a signé une bonne convention d’usufruit qui garantit réellement le nu-propriétaire (sur www.viageo.fr) contre toute surprise à la fin de la période d’usufruit (et naturellement pendant aussi !)

Une étude de rentabilité comparée permet d’additionner tous ces avantages et de faire le bilan. C’est bien la disparition de l’espoir de forte rentabilité sans risque qui rend ce genre d’investissement attractif, pour ceux qui en ont les moyens.

Ensuite la sensibilité de chaque investisseur et la disponibilité des biens (actuellement encore réduite) permettront la décision finale.

 

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