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Démembrement de propriété NP – US : des avancées juridiques et techniques

Démembrement de propriété NP – US : des avancées juridiques et techniques

D’un point de vue fiscal tout d’abord, le principal obstacle était l’ancien article 762 du Code Général des Impôts, qui faisait reposer le calcul fiscal des plus values sur des tables d’espérance de vie datant de 1893, à une époque où ladite espérance de vie atteignait à la naissance 46 ans pour les hommes et 49 ans pour les femmes, où la valeur économique de l’usufruit était donc bien inférieure à ce qu’elle est aujourd’hui.
Le nouvel article 669 du CGI adopté fin 2003 introduit la référence à des tables actualisées. Cette modification plus conforme à la démographie, a eu pour effet, pour un âge donné, d’ajouter à la valeur fiscale de l’usufruit viager d’un immeuble 20% de sa valeur de pleine propriété, ceci par l’effet combiné de la révision des tables d’espérance de vie et du changement du taux de rendement théorique utilisé pour l’élaboration du barème, passé de 4% à 3%. Par exemple, la valeur fiscale d’un usufruit viager sur la tête d’une personne de 41 ans révolus est passée d’environ 50 % à 70%, la valeur fiscale de la nue-propriété étant donc ramenée de 50% à 30%. Les valeurs fiscales sont désormais plus proches des valeurs économiques, respectant donc une certaine neutralité fiscale.

En revanche le législateur n’a pas supprimé l’incongruité consistant à interdire que la moins-value réalisée sur un droit immobilier puisse s’imputer sur une plus-value de même nature, contrairement aux principes régissant les autres catégories de plus values ou de revenus : ainsi des revenus fonciers peuvent être compensés par des déficits fonciers sur d’autres biens au regard de l’imposition des revenus. Mais cette difficulté, qui dépasse le cadre du démembrement de propriété et trouve sa justification dans le caractère jugé civil des opérations de cessions immobilières, est désormais de moindre effet car la révision du barème fiscal a diminué le montant des écarts constatés sur un même bien entre une plus value taxable de cession d’usufruit et la moins value non déductible corrélative sur la nue-propriété. Il reste que la fongibilité fiscale des plus et moins values immobilières constituerait un signal très positif pour accroître la fluidité des transactions immobilières (hors du cadre des activités de marchands de biens), cela valant également pour les plus values sur droits immobiliers démembrés.

 

On assiste parallèlement à une amélioration de la technicité des acteurs et outils utilisés ainsi que de la transparence des opérations proposées

Dans le domaine très spécialisé de l’évaluation de biens démembrés, du fait de la responsabilité des professionnels au titre du devoir de conseil, il est de plus en plus rare que ceux-ci se contentent, pour le calcul de la valeur économique, lors de transactions sur des produits démembrés, des valeurs fiscales comme ceci a pu se produire dans le passé, par facilité et aux dépens du cédant d’usufruit ou de l‘acquéreur de nue-propriété. Des moyens de calcul et d’information sophistiqués sont aujourd’hui accessibles, parfois sur des sites internet ; ils permettent de fournir aux intéressés, professionnels ou particuliers, des données telles que les tables d’espérance de vie utilisées, l’indice d’indexation de la rente viagère, les taux de rendement interne brut et net prévisionnels, les impacts financiers en cas de longévité exceptionnelle ou de décès prématuré, etc.

L’opacité et l’imprécision sont ainsi battues en brèche par les nouveaux outils et par l’émergence de sociétés proposant des logiciels permettant d’obtenir une valeur économique pertinente, et disposant de compétences de haut niveau. Sont ainsi plus sûrement écartés les risques d’opérations déséquilibrées liés à des barèmes obsolètes ou à des paramètres non pris en compte. Il ne faut en effet pas sous estimer certaines particularités nécessitant des compétences actuarielles de haut niveau .
Ces progrès sont une condition indispensable au développement d’un marché dans lequel les clients doivent avoir confiance.

D’autre part, le marché de l’investissement en démembrement de propriété voit arriver des opérateurs plus innovants, tels que la société VIAGEO, qui propose des acquisitions de nue-propriété ou d’usufruit incluant un programme d’assurances qui limite les risques financiers et sécurise ainsi dans la durée de tels investissements (garantie contre une moins value immobilière, dégradation du bien, MRH PNO adaptée,…). Le coût de ces sécurités est modique par rapport aux avantages qu’elles procurent (moins de 1% du montant de l’investissement). Les assureurs opérant en France ont salué cette innovation, fruit de plusieurs années de recherche, en décernant le Trophée du courtage 2008 à cette société.

 

Nos conseillers à votre écoute :
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