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L’usufruitier personne privée : un schéma tout aussi avantageux pour l’investisseur que l’ULS

Dans une opération de démembrement de propriété entre personnes privées, l’usufruitier peut être un particulier, une société commerciale, une société de gestion locative,… .

Les rapports entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont alors plus régis par les textes législatifs relatifs à l’ULS (usufruit locatif social), mais par une convention sous signe privé : la convention d’usufruit.

Dans la convention d’usufruit sont fixés les droits et obligations des parties pendant la période de démembrement de propriété, telle que la répartition des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier par exemple.

C’est normalement au nu-propriétaire de s’acquitter des charges de grosses réparations (art 605 et 606 C Civ). A première vue cela peut paraitre moins intéressant que d’avoir un usufruitier bailleur social qui prend en charge les « gros travaux ». En vérité tout dépend de la situation patrimoniale de l’investisseur en nue-propriété, en effet il faut savoir qu’il a la possibilité d’imputer ces dépenses sur des revenus fonciers existants par exemple. De plus dans ce cas le prix d’acquisition de la nue-propriété doit être plus avantageux pour le nu-propriétaire car il doit être tenu compte dans le calcul du prix de la nue-propriété du fait que le nu-propriétaire assumera les « gros travaux ».

Enfin, il peut tout à fait être convenu entre les parties que ce sera à l’usufruitier d’assumer les gros travaux, selon le même schéma qu’un bailleur social dans le cadre de l’usufruit locatif social.

Autre avantage non négligeable, dans un démembrement de propriété conclu entre personnes privées la durée du démembrement est fixée librement entre les parties, alors que dans le cadre de l’usufruit locatif social la durée est légalement fixée à 15 ans minimum. L’on peut alors trouver aisément de la nue-propriété sur une durée de 7 à 10 ans. C’est un horizon de gestion patrimoniale plus accessible pour un particulier.

Concernant l’ISF, la possibilité de déduire le montant de l’investissement en nue-propriété de l’assiette de son ISF n’est pas réservée au cas des opérations en usufruit locatif social. Cela est tout à fait possible dans le cas d’un usufruitier personne privé telle qu’une société de gestion locative par exemple. Tout dépend de la façon dont l’opération de démembrement a été « organisée », notamment sur le plan juridique, par le professionnel qui a monté l’opération.

 

L’usufruitier : bailleur social ou bailleur privé

 

En conclusion, que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur privé, le démembrement de propriété garde, pour l’investisseur en nue-propriété, tout son intérêt pour une gestion astucieuse d’un patrimoine immobilier.

Il est juste nécessaire de s’assurer que l’opération a été correctement montée, tant sur le plan juridique que sur le plan financier à un prix correspondant vraiment aux niveaux du marché immobilier, et ce par un professionnel dont c’est la spécialité.

Les opérations de démembrement de propriété entre personnes privées portant sur de l’immobilier neuf ou sur des appartements anciens réhabilités sont actuellement assez rares à trouver.

La société IRG immobilier est en mesure de proposer de telles opérations en démémbrement de propriété à des investisseurs.

Pour toute question, contactez-nous.

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