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L’usufruit – ou le droit d’usage – de résidences de vacances

Plus proches des activités de gestion de patrimoine traditionnelles, des propositions se sont développées en direction du créneau plus spécialisé de l’immobilier des résidences secondaires ou de loisirs. On peut en citer deux exemples :

– notre société, IRG immobilier, (le concept Immo-Retraite pour les résidences secondaires) commercialise depuis quelques années un concept viager qui pourrait s’intituler :

«comment assurer à des personnes âgées de meilleurs revenus sans leur enlever la jouissance de sa résidence principale ou secondaire, tout en permettant à une famille plus jeune de disposer de cette même résidence pendant deux mois par an avec la certitude d‘en avoir à terme la pleine propriété».

Ce produit repose sur la vente de la pleine propriété, assortie de la conservation viagère par le cédant d’un droit d’usage et d’habitation dix mois par an. Ainsi,

L’acheteur y trouve son compte avec un prix d’achat décoté de l’ordre de 20 à 30%, l’obtention d’un bien qui n’aurait pas été mis sur le marché, et sa jouissance pendant des périodes correspondant aux périodes de vacances.

Une compagnie d’assurances s’interpose entre le vendeur et l’acquéreur pour garantir le versement de la rente viagère, l’acquéreur ayant pour sa part versé immédiatement la valeur de cette rente, ce qui fait disparaître son intéressement financier au décès du vendeur, souvent un obstacle «moral» à la conclusion d’achats en viager.

Le bien restera entretenu par le cédant qui l’occupe, mais l’acquéreur est libre, en tant que propriétaire, de procéder aux travaux d’amélioration qu’il souhaite (construction d’une piscine etc.).

Ce type d’opération présente les avantages fiscaux habituels, notamment la limitation du montant assujetti à l’ISF à proportion de la durée annuelle de son droit d’usage, soit 2/12èmes pour l’acquéreur.

On voit bien que si de telles offres concernent des clientèles plutôt aisées, elles n’en constituent pas moins une réponse complémentaire à la rareté des résidences de vacances de qualité disponibles, et à l’insuffisance des ressources de retraités souhaitant conserver certains agréments de vie.

– On peut également trouver sur le site de la société Pierre et Vacances une offre «clefs en mains» démembrée pour certains biens localisés outre mer : l’acquéreur fortement imposé devient nu-propriétaire d’un appartement de vacances dont l’usufruit appartient temporairement à cet organisme, lequel assure la location et la gestion du bien ; le nu-propriétaire bénéficie en sus de la jouissance de son appartement à des périodes précises, d’autant plus intéressantes que la durée de l’usufruit qui peut être au choix de 9 à 13 ans, est longue.

Du point de vue de l’économie du logement, on constate ici une optimisation maximale de l’occupation de biens immobiliers de loisir, sous une forme actualisée et sécurisée du «time sharing».

Enfin nombreux sont les cabinets de conseil qui évoquent ce type de solutions et en fournissent des exemples, sans en faire des «produits» à proprement parler, mais contribuent à en développer le concept.

 

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