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Le démembrement de propriété pour les professionnels : perspectives

Le démembrement de propriété s’étend de plus en plus aussi à des biens professionnels, notamment par des propositions ciblées vers les professions libérales et PME, en particulier lorsque l’immobilier d’exploitation est détenu en propre par le dirigeant de la société. On prône alors des solutions aussi variées que les situations financières et fiscales des dirigeants : réméré, achat des locaux en nue-propriété, l’usufruit étant cédé temporairement ou bien achat de l’usufruit dans le cas où le dirigeant a besoin de compenser des déficits ou de se créer des revenus complémentaires.

L’imagination des spécialistes est donc en marche et la sophistication des montages devient plus accessible, grâce à la diffusion des compétences et des moyens techniques ou juridiques nouveaux à leur disposition, dans un contexte de plus grande sécurité des opérations.

Au vu de ces développements ne peut-on imaginer que certaines de ces formules puissent un jour séduire de nouvelles clientèles ? Par exemple ne pourrait-on concevoir un retour des institutionnels – foncières et compagnies d’assurances – sur le marché du logement locatif qu’ils ont pour la plupart déserté depuis une quinzaine d’années ?

Ceci pourrait se faire en direct ou par le truchement de fonds. Déjà, la SCPI Pierre 48, gérée par le groupe PAREF, qui a fondé son succès sur l’acquisition de logements soumis à l’antique «loi de 48» veut le consolider en se diversifiant dans des opérations de démembrement : c’est ainsi qu’elle acquiert depuis 2002 la nue-propriété d’immeubles d’habitation dont elle assure la gestion locative par le biais de sa société de gestion, tandis que parfois l’usufruit est recueilli par la foncière du même groupe. Ces opérations montrent que le monde institutionnel recèle des opportunités d’arbitrage encore assez peu exploitées.

Les véhicules de gestion collective (SCI SCPI,…) pourraient offrir en 2012 un accès plus large des opérations de démembrement à l’épargne collective et aux grands investisseurs soucieux de diversification. Notons à cet égard l’élargissement de leur objet social à des opérations dépassant le cadre des investissements locatifs. Viageo vient d’annoncer pour courant 2012 le lancement d’une SCI dont l’actif serait principalement de la nue-propriété. Le tour de table est réservé à des investisseurs institutionnels.

Si l’on se réfère au développement des instruments des marchés financiers, le parallèle historique ne peut qu’ouvrir des perspectives encourageantes pour les formules de démembrement, pour peu que l‘imagination des acteurs s‘appuie sur les nouveaux moyens sécurisés à leur disposition.

Cet article est la dernière partie de l’article : Panorama du démembrement de propriété immobilière.


Lisez la cinquième partie : L’usufruit – ou le droit d’usage – de résidences de vacances

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