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Nue-propriété et Loi PINEL : comparer l’investissement

L’investissement immobilier dans le cadre de la loi fiscale Pinel et l’achat en nue-propriété d’un bien immobilier sont deux dispositifs bien différents.

En loi Pinel, l’acheteur dispose de revenus locatifs afin de compléter ses revenus dès la livraison de l’immeuble. Il bénéficie également d’une réduction d’impôt de 12 à 21 % selon la durée de location de son bien (6, 9 ou 12 ans). Néanmoins, les revenus obtenus grâce à la location sont soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux. Le bénéfice de la défiscalisation en loi Pinel est en partie impacté par la hausse du revenu global causée par les revenus Pinel et donc une hausse de l’impôt correspondant.

L’investissement en nue-propriété s’apparente davantage à un placement et permet d’acheter moins cher un bien de qualité.

Pour un démembrement sur 15 ans, vous achetez le bien et le payez à hauteur de 60 % de sa valeur en pleine propriété. La décote appliquée sur le prix d’achat de la nue-propriété correspond à la totalité des loyers qui auraient été perçus pendant la durée de l’opération. C’est donc comme si vous les perceviez par anticipation et sans risque de défaut de paiement. De plus il n’y a pas de fiscalité sur ces «loyers» lors de l’achat.

Les droits de mutation lors de l’acquisition sont calculés sur la valeur de la nue-propriété.

Durant tout le démembrement, l’usufruitier utilise le bien ou le loue, et supporte l’ensemble des impôts, soucis locatifs et frais d’entretien courant. Le nu-propriétaire peut n’avoir strictement rien à payer (Cf. la convention de démembrement).

A la fin du démembrement, dans 15 ans par exemple, le nu-propriétaire récupère automatiquement l’utilisation du bien sans frais supplémentaires et redevient plein-propriétaire.

A noter que contrairement à l’investissement en loi Pinel, l’investisseur en nue-propriété n’est pas pénalisé par une durée de détention obligatoire. Il peut revendre à tout moment son bien en nue-propriété sans perdre aucun des avantages patrimoniaux et fiscaux acquis.

Le tableau qui suit établit un comparatif des deux dispositifs pour un investissement sur 15 ans :

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