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Comment choisir un bon professionnel pour vendre en nue-propriété ?

De plus en plus d’agents immobiliers pour se diversifier se lancent dans le démembrement de propriété. Mais ont-ils les compétences pour le faire ?

Sont-ils bien assurés ?

La vente en pleine propriété est moins complexe sur le plan juridique et calculatoire que la vente en viager. Établir une valeur de l’usufruit nécessite d’effectuer certains calculs d’actualisation. Il est donc essentiel de faire le bon choix en choisissant un bon professionnel et, le cas échéant, de faire valider les calculs par un tiers qui n’aura pas d’intérêt dans la vente. Pour un coût relativement modique on pourra avoir un deuxième avis.
Il faut savoir qu’un professionnel de l’immobilier ou un notaire qui fait une erreur dans ces calculs peut voir sa responsabilité mise en cause sans limitation de durée.

 

Comment choisir un bon professionnel ? C’est relativement simple :

 

1) Il faut lui demander ce qui est préférable dans votre cas : faire un usufruit à vie  ou un viager . S’il ne sait pas répondre ou s’il vous répond que c’est la même chose, choisissez un autre professionnel.

2) Il faut qu’il fournisse par écrit ses valorisations de nue-propriété sur son papier à en tête et idéalement avec sa signature. Vous demanderez au notaire de la vente d’indiquer que les calculs ont été faits par Monsieur X et d’annexer les originaux des calculs à l’acte authentique.

3) Il faut obtenir un écrit du professionnel par lequel il s’engage à fournir par la suite les justificatifs de ses calculs à tout moment (vente voire revente – très important pour les calculs de plus valus), tant à l’administration fiscale qu’à la justice, le cas échéant. Il faut lui demander une attestation de son assureur qui stipule que le professionnel est garanti pour les erreurs de calculs qu’il pourrait commettre, dans le cadre de calculs en viager. A titre d’exemple, il faut savoir que les agents immobiliers FNAIM ne sont pas couverts par la CGAIM (caisse de garantie de la FNAIM) pour les erreurs de calculs et beaucoup d’entre eux ne le savent pas. C’est le cas de beaucoup de contrats d’assurances professionnelles dans l’immobilier.

 

Un bon professionnel ne vous fera aucune difficulté à répondre à ces questions

 

Attention : certains agents immobiliers qui font de la transaction peuvent avoir suivi une formation pour devenir Expert immobilier : ils pourront ainsi certifier la valeur d’un bien en pleine propriété (aussi appelée valeur vénale ou valeur libre). Ils n’ont pas pour autant de compétences d’expertise en matière de valorisations de viagers, nue-propriétés ou usufruits.

Une expertise est toujours préférable à un simple « avis de valeur » face à l’administration fiscale ou judiciaire.

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