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Logiciel d'évaluation Expert

Le questionnaire Expert est plus détaillé que le questionnaire Standard. Certaines données sont facultatives, d'autres que vous devez obligatoirement renseigner sont marquées du sigle *

Cet évaluateur vous donne, entre autres résultats, des valeurs de nue propriété, usufruit, rente, bouquet, taux de rentabilité prévisionnel brut et net de charges d'une opération.

Il vous permet en outre de choisir vous-même de nombreux paramètres de calculs : un indice particulier de revalorisation annuel de la rente, un taux de rendement souhaité, une durée temporaire souhaitée le cas échéant, etc ...

Attention, son utilisation est de ce fait plus délicate ! Il propose par défaut des valeurs couramment usitées sur tous les paramètres, avant de les modifier interrogez-vous sur la pertinence de vos modifications.

Les paramètres que vous renseignez sont purement déclaratifs et sont de votre responsabilité.

Il convient d'utiliser cet évaluateur Expert particulièrement dans le cadre :

d'une transaction immobilière,
de l'information d'un magistrat,
d'une discussion avec l'administration fiscale,

Entrez les paramètres demandés pour obtenir les résultats calculés et commentés. Indiquez votre adresse e-mail, pour recevoir directement à cette adresse

une facture,
une version détaillée des résultats, écrite et imprimable, sous format pdf,

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Le viager porte sur 1 ou 2 personnes appelées les crédirentiers. Il s'agit généralement des propriétaires du bien immobilier. Nous considérons que cette ou ces personnes sont les occupantes à vie du bien immobilier concerné et qu'ils sont les «crédirentiers» (c'est-à-dire qu'ils perçoivent la rente viagère).

Dans le cas de 2 crédirentiers précisez que la requête est pour un couple. La rente versée pourra être réversible au profit du 2^ème crédirentier.
Dans le cas d'un seul crédirentier précisez que la requête concerne selon le cas une femme seule ou un homme seul.
Si deux personnes occupent le bien mais que le viager porte sur une seule tête ne pas renseigner que la requête est pour un couple. Attention ! dans ce cas, au décès du crédirentier, la seconde personne devra renoncer à occuper le bien concerné.
L'indication de l'âge et du sexe de chaque personne (étape suivante) est très importante car elle détermine l'espérance de vie (statistique) qui sera à la base des calculs.

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Le viager porte sur 1 ou 2 personnes appelées les crédirentiers. Il s'agit des personnes qui vendent le bien immobilier.

L'information sur l'âge et le sexe de chaque personne est déterminante sur les calculs viagers. Il est avéré que les femmes possèdent une espérance de vie statistique supérieure à celle des hommes.

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L'âge et le sexe de chaque personne est très importante car elle détermine l'espérance de vie (statistique) qui sera à la base des calculs.

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L'âge et le sexe de chaque personne est très importante car elle détermine l'espérance de vie (statistique) qui sera à la base des calculs.

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Valeur libre du bien immobilier

Indiquez le prix estimé ou expertisé libre du bien immobilier concerné.

Valeur du mobilier (éventuellement)

Indiquez le prix estimé ou expertisé du mobilier qui sera vendu avec le bien.

Valeur du bien libre meublé : C'est sur cette base que reposent les calculs.

Frais inhérents au logement
L'achat d'un bien en viager induit pour le débirentier des frais annuels fixes inhérent au logement dont il convient de tenir compte dans la détermination de la rentabilité de l'investissement.

Frais d'entretien annuels : ils correspondent aux frais de copropriétés ou de propriétés
Taxe foncière : elle à la charge du débirentier
Provision pour travaux : Vous pouvez ici indiquer le montant annuel à prévoir pour payer les gros travaux d'entretiens du bien (ces travaux sont à la charge du débirentier)

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La date prévisionnelle de vente : c'est a partir de cette date que les calculs sont réalisés, aussi bien au niveau du calcul de l'espérance de vie des débirentiers que l'initialisation du versement de la rente.

Le pricer offre les choix de calcul suivant :

Bouquet : il calculera le bouquet disponible en fonction de la rente et du TRI souhaités
Rente : il calculera le montant de la rente en fonction du bouquet et du TRI souhaités
TRI : il donnera le TRI actuariel en fonction de la rente et du bouquet souhaités

Le bouquet souhaité :

Vous êtes VENDEUR : indiquez ici la somme (bouquet) que vous souhaitez recevoir comptant au moment de la signature de l'acte de vente
Vous êtes INVESTISSEUR : indiquez ici le capital que vous souhaitez verser comptant au moment de la signature de l'acte de vente (bouquet + frais d'agence + honoraires de notaire, droits, hypothèque, ...)
A ce capital peut s'ajouter ou non une rente viagère. Plus le bouquet/capital est élevé, plus la rente sera faible.
Le bouquet perçu par le vendeur est généralement de l'ordre de 10 à 25 % de la valeur libre du bien. Il dépasse rarement 50 % de la valeur du bien. Il n'est jamais supérieur à 90 % de la valeur du bien.

La rente mensuelle souhaitée :

C'est le montant de la rente que le crédirentier (également occupant du bien) touchera tous les mois, toute sa vie durant.
Cette rente est généralement réévaluée chaque année. (cf ci-après)

Taux de rendement interne (TRI) souhaité :

Il s'agit du rendement attendu de l'opération sur le plan financier.
Cette donnée intéresse particulièrement les investisseurs qui pourront le comparer avec le rendement d'autres placements immobiliers ou financiers.

Taux de revalorisation de la rente :

C'est l'indice qui sert de base pour réévaluer la rente.
Les trois indices les plus utilisés sont : l'indice INSEE des prix à la consommation, l'indice INSEE de référence des loyers, l'indice AGIRC.

Taux d'évolution de l'immobilier :

C'est l'indice qui sert de base pour réévaluer la valeur du bien.
Les trois indices les plus utilisés sont : l'indice INSEE des prix à la consommation, l'indice INSEE de référence des loyers, l'indice AGIRC.

Plus d'options de calcul :

Vous pouvez définir de nombreuses options concernant les calculs en particulier au niveau des rentes.

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Table de mortalité :

Le choix de la table de mortalité peut avoir une importance sur le résultat des calculs. Par défaut le logiciel utilise les tables de mortalité utilisée par les assureurs qui dépendent également du sexe du crédirentier.

Taux de réversion :

Dans le cas de deux crédirentiers, un taux de réversion peut être introduit. Il s’agit du pourcentage de rente qui est reversé sur le deuxième crédirentier après le décès du premier crédirentier. Il convient de définir l’ordre des crédirentiers.

Périodicité :

Les possibilités de périodicité versement de la rente offertes par le pricer sont :

Mensuelle
Trimestrielle
Semestrielle
Annuelle

La rente viagère : est par défaut une rente versée immédiatement tant que le crédirentier est en vie elle s’éteint avec le décès du crédirentier elle est dite illimitée. Elle peut aussi être :

Différée c'est-à-dire le premier versement intervient à une date postérieur à la date de vente (et si le crédirentier est en vie)
Temporaire c'est-à-dire qu’elle est versée tant que le crédirentier est en vie et pendant une durée maximum définie.
Différée et temporaire elle a donc les deux caractéristiques précédentes

La rente certaine ou financière : C’est une rente différée ou non dont la durée est définit au préalable. Elle versée que le crédirentier soit en vie ou non, elle ne dépend donc pas des probabilités de survies.

Les combinaisons offertes par le pricer permettent de servir une rente :

dans un premier temps certaine de différée D1 et de durée T1
dans un deuxième une rente viagère de différée D2 et de durée T2

La représentation schématique est la suivante :

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Bouquet

C'est le capital perçu par le vendeur, généralement au moment de la signature de l'acte authentique de vente. La rente viagère viendra compléter ce capital. C'est sur la rente viagère que porte l'aléa de l'opération viagère classique puisque cette rente sera versée pendant une durée par définition inconnue au moment de la signature de l'acte notarié. Un vendeur peut choisir de ne recevoir qu'un bouquet et aucune rente, ou à l'inverse peu ou pas de bouquet et une rente viagère au montant le plus élevé possible.

Rente mensuelle / annuelle

Il est recommandé d'intégrer dans l'acte de vente en viager une clause de revalorisation de la rente. Le taux de hausse de l'indice INSEE des prix à la consommation est couramment utilisé et la revalorisation est généralement effectuée tous les ans.

Valeur occupée du bien immobilier en pourcentage de la valeur libre

La valeur occupée correspond à la valeur de la «nue propriété» du bien immobilier. Cette une fraction du droit de propriété confère à son titulaire la propriété démembrée du bien qui ne lui autorise pas la jouissance du bien, c'est-à-dire ni l'usage, ni la perception des fruits.

Valeur d'usufruit du bien immobilier en pourcentage de la valeur libre

L'usufruit est l'autre fraction du droit de propriété. Sa valeur dépend en premier lieu des âges des occupants. Il évalue le droit laissé à l'occupant de profiter de la jouissance du bien immobilier (de l'«usus » et du «fructus»)

Espérance statistique de longévité

Nous avons choisi de travailler sur la base des dernières tables statistiques, publiées au Journal Officiel et devant être utilisées par tous les assureurs.

Le Taux de Rendement prévisionnel

Est pris en compte dans ce taux l'inflation des prix (INSEE). En revanche, une hausse ou baisse de l'immobilier n'est pas pris en considération. Il s'agit d'un taux brut. Dans le cas d'une acquisition en viager, il est nécessaire de prendre en considération un taux net.

Calcul fait le 28/01/2012 (N. Réf. : - )

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