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Logiciel d'évaluation Standard

Ce logiciel d'évaluation fonctionne sur l'ensemble du territoire métropolitain et permet de donner instantanément une valeur théorique :

• de la valeur occupée (valeur de la «nue propriété») et la valeur de l'usufruit d'un bien immobilier occupé,
• de la rente mensuelle perçue par le vendeur par rapport au bouquet qu'il souhaite recevoir au comptant, ou, à l'inverse, le bouquet obtenu par rapport à un montant de rente mensuelle que le vendeur souhaite percevoir.
• du taux de rendement annuel prévisionnel brut d'une telle opération pour un investisseur par rapport à la durée statistiquement déterminée de l'opération.

Ce logiciel d'évaluation peut être utilisé par exemple :

• dans le cadre d'un prêt (familial ou non),
• dans le cadre d'un partage,
• dans le cadre d'une caution,
• dans le cadre d'une donation en ascendant et descendant en ligne directe,
• dans le cadre d'une demande d'information de l'administration fiscale
• dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel
• ...

Entrez les paramètres demandés dans le questionnaire pour obtenir les résultats calculés et commentés. Les paramètres entrés sont purement déclaratifs et sont de votre responsabilité.

Si vous avez indiqué votre e-mail, vous recevrez directement à votre adresse une version détaillée des résultats.

Dans le cas d'une évaluation effectuée dans l'objectif d'une transaction immobilière, il est nécessaire d'utiliser le logiciel d'évaluation Expert car des éléments complémentaires doivent être pris en considération pour une transaction.

Prix de ce service : Vous pouvez effectuer 5 calculs différents, à votre choix, en réglant par carte bancaire la somme de 50 € TTC.

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Le viager porte sur 1 ou 2 personnes

• Indiquez le nombre de personnes sur lesquelles portent les calculs.
• Nous considérons que cette ou ces personnes sont les occupants à vie du bien immobilier concerné et qu'ils sont les «crédirentiers» (c'est-à-dire qu'ils perçoivent la rente viagère).
• Il peut s'agir d'une seule personne, dans ce cas indiquez «1»
• Il peut s'agir de deux personnes, dans ce cas indiquez «2» et il y aura réversion de la rente au dernier survivant.
• Si vous êtes deux personnes à occuper le bien mais que vous souhaitez faire porter le viager sur une seule tête indiquez «1». Attention ! dans ce cas, à votre décès, la seconde personne devra renoncer à occuper le bien concerné.
• L'indication de l'âge de chaque personne (étape suivante) est très importante car elle détermine l'espérance de vie (statistique) qui sera à la base des calculs.

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L'âge et le sexe de chaque personne est très importante car elle détermine l'espérance de vie (statistique) qui sera à la base des calculs.

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Valeur libre estimée du bien immobilier

• Indiquez le prix estimé du bien immobilier concerné. C'est sur la base de cette «valeur libre» du bien que sont effectués les calculs.

Valeur du bien occupé

• C'est la valeur de la «nue-propriété», c'est-à-dire des murs sans en avoir l'usage. Elle dépend de la valeur libre du bien ainsi que de l'âge du ou des occupant(s).
• Valeur nue-propriété = valeur libre - valeur usufruit

Valeur de l'usufruit

• C'est la valeur de l'usage (usus = usage + fructus = fruit = loyer) du bien immobilier par le ou les occupants. L'usufruit est temporaire et prend fin notamment avec le décès de l'usufruitier.
• Elle dépend de la valeur libre du bien ainsi que de l'âge du ou des occupant(s).
• Valeur usufruit = valeur libre - valeur nue-propriété

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Bouquet souhaité

• Indiquez le capital (bouquet) que le vendeur souhaite percevoir lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire. A ce capital peut s'ajouter une rente viagère («viagère» signifie toute la vie durant).
• Plus le bouquet demandé est élevé, plus la rente versée sera faible.
• Le bouquet est généralement de l'ordre de 10 à 25 % de la valeur libre du bien.
• Il dépasse rarement 50 % de la valeur du bien. Il n'est jamais supérieur à 90 % de la valeur du bien.

Valeur de la rente mensuelle

• C'est le montant de la rente que le crédirentier (également occupant du bien) touchera tous les mois, toute sa vie durant.
• Cette rente est généralement réévaluée chaque année.

Taux de revalorisation de la rente : variation Indice INSEE

• C'est l'indice qui sert de base pour réévaluer la rente.
• Les trois indices les plus utilisés sont : l'indice INSEE des prix à la consommation, l'indice INSEE de référence des loyers, l'indice AGIRC.
• Le taux utilisé pour les présents calculs est le taux de variation mensuel de l'indice INSEE des prix à la consommation.

Taux de rendement prévisionnel brut

• Il s'agit du rendement attendu de l'opération sur le plan financier.
• Cette donnée intéresse particulièrement les investisseurs qui pourront le comparer avec le rendement d'autres placements immobiliers ou financiers.
• Nous donnons une fourchette de taux. Ces deux valeurs correspondent à deux niveaux d'espérance de vie (statistiquement déterminés) du ou des occupants.
• L'hypothèse haute est basée sur une espérance de vie des occupants selon les dernières tables de la FFSA mises à jour en 2005. L'hypothèse basse diminue de 1/5eme cette espérance de vie.
• Sur le marché des transactions viagères immobilières l'espérance de vie utilisée devrait, en théorie, se situer entre ces deux niveaux.
• Attention ! ce taux est un taux de rendement brut, Il n'est donc pas utilisable dans le cadre d'une transaction.

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Bouquet

• C'est le capital perçu par le vendeur, généralement au moment de la signature de l'acte authentique de vente. La rente viagère viendra compléter ce capital. C'est sur la rente viagère que porte l'aléa de l'opération viagère classique puisque cette rente sera versée pendant une durée par définition inconnue au moment de la signature de l'acte notarié. Un vendeur peut choisir de ne recevoir qu'un bouquet et aucune rente, ou à l'inverse peu ou pas de bouquet et une rente viagère au montant le plus élevé possible.

Rente mensuelle / annuelle

• Il est recommandé d'intégrer dans l'acte de vente en viager une clause de revalorisation de la rente. Le taux de hausse de l'indice INSEE des prix à la consommation est couramment utilisé et la revalorisation est généralement effectuée tous les ans.

Valeur occupée du bien immobilier en pourcentage de la valeur libre

• La valeur occupée correspond à la valeur de la «nue propriété» du bien immobilier. Cette une fraction du droit de propriété confère à son titulaire la propriété démembrée du bien qui ne lui autorise pas la jouissance du bien, c'est-à-dire ni l'usage, ni la perception des fruits.

Valeur d'usufruit du bien immobilier en pourcentage de la valeur libre

• L'usufruit est l'autre fraction du droit de propriété. Sa valeur dépend en premier lieu des âges des occupants. Il évalue le droit laissé à l'occupant de profiter de la jouissance du bien immobilier (de l'«usus » et du «fructus»)

Espérance statistique de longévité

• Nous avons choisi de travailler sur la base des dernières tables statistiques, publiées au Journal Officiel et devant être utilisées par tous les assureurs.

Le Taux de Rendement prévisionnel

• Est pris en compte dans ce taux l'inflation des prix (INSEE). En revanche, une hausse ou baisse de l'immobilier n'est pas pris en considération. Il s'agit d'un taux brut. Dans le cas d'une acquisition en viager, il est nécessaire de prendre en considération un taux net.