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Vendre son bien en viager à un fonds : ce qu’il faut savoir.

Il y a, depuis quelques années, des fonds qui se sont intéressés dans l’acquisition de biens en viager.

Notre conviction : attention il y a le meilleur comme le pire.

Le fonds idéal qui n’existe pas actuellement : ce serait un fond de droit français qui soit géré par des professionnels du viager et qui serait adossé à un contrat d’assurance vie (Rente viagère). Autre alternative : c’est un adossement à la Caisse des Dépôts et Consignations mais est-ce son cœur de métier et ce à quel cout ?

Le meilleur fond actuel : c’est un fond qui utilise les bonnes tables : celles des sociétés d’assurances et en l’occurrence les dernières tables. Actuellement les TPGF2005.

Il en existe au moins un qui existe depuis quelques années. Ses critères de choix sont très précis (exemple : pas de biens de plus de 500.000 €). Il achète environ 300 biens par ans. Il est adossé a un assureur ce qui garantit le paiement des rentes.

Les moins bons fonds : ce sont des fonds plus spéculatifs qui n’ont pas toujours les fonds et qui escomptent sur les ventes futures pour assurer leur trésorerie. De ce fait ils font des abattements conséquents sur les calculs pour «sécuriser» les paiements futurs

Les pires ce sont les fonds étrangers, hors zone euro, car ils cumulent aux inconvénients des fonds français des inconvénients spécifiques :

1- la monnaie n’est pas l’euro donc il y a un risque de parité euro/dollar par exemple.
2- La langue n’est pas le français et donc il peut y avoir des ambigüités ou des faux amis dans les documents traduits
3- Il y a souvent plusieurs sociétés en cascade. Ce peut être difficile de remonter jusqu’à la maison mère. La première question à se poser : la société en France est-elle une filiale, une succursale, un bureau de représentation…
4- S’il y a un procès dans quel pays se passera-t-il et serais-je en capacité de le faire dans 10 ans ?

Il y a déjà eu des disparitions ou des faillites de fonds étrangers :

    • Le premier est le fond Eagle Invest il y a quelques années
    • Les deuxièmes sont les fonds Life Invest en cours de traitement (T4 2013 – T1 2014) par le tribunal de commerce de Fréjus.

Quand il y a faillite d’un fond cela veut dire absence du paiement des aréages (rente mensuelles), des gros travaux et la taxe foncière et cela peut durer, compte tenu de la rapidité de la justice 2 à 3 ans. Il faut savoir que le tribunal compétent est le tribunal de commerce et non le tribunal de grande instance.

Attention : Dans ces cas là, il y a souvent des associations regroupant les crédirentiers lésés. Sans doute utile pour financer une action devant les tribunaux mais attention à la compétence technique de ces associations. On constate aussi qu’il y a quelques rares avocats opportunistes qui affirment qu’ils se font fort de récupérer le bien en pleine propriété pour le revendre une nouvelle fois en viager. Les seuls gagnants seront les avocats car lorsqu’il y a 50 viagers a revendre en un an le marché ne peut les absorber (sauf à Paris) et n’est-ce pas prendre un risque de solvabilité du nouvel acquéreur.

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