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Solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier : que dit la Loi ?

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Solidarité du nu-propriétaire et de l’usufruitier au paiement des charges d’un bien immobilier en copropriété ?

Le principe est la non-solidarité :

Cependant, en pratique, le règlement de copropriété peut imposer cette solidarité.

Si l’usufruitier ne parvenait plus à régler les charges qui lui incombent, la copropriété dans laquelle se situe le bien immobilier pourrait solliciter la solidarité du nu-propriétaire par une clause insérée dans le règlement de copropriété.

Le nu-propriétaire devra alors se substituer à l’usufruitier pour payer la note.

Que dit réellement la Loi ?
Elle reste silencieuse sur ce principe. Aucun texte n’a fait l’objet de codification notamment dans le Code civil.

Les juges des différentes Cours se sont penchés sur ce sujet afin d’éviter un vide juridique, mais la Jurisprudence reste ambiguë.

En effet, la clause de solidarité a été considérée comme illégale par certains juges (CA de Paris du 21.12.94, n° 93-9247 et CA de Lyon du 8.1.09, n° 07/00849 qui ont ordonné la ventilation des charges) et comme valable par d’autres (CA de Toulouse du 9.1.01, n° 1999/05635 ; cass. civ. 3e du 30.11.04, n° 03-11201). La question reste donc en suspens.

Cependant, il existe une échappatoire à ce flottement juridique.

En cas de vente de la nue-propriété d’un bien immobilier dans une copropriété, quand bien même le règlement de copropriété imposerait la solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire, l’investisseur qui souhaite acquérir la nue-propriété, pourrait convenir d’insérer une clause dans l’acte authentique de vente mentionnant que la clause de solidarité qui s’applique bien vis à vis de la copropriété, ne s’appliquerait pas entre l’usufruitier et lui-même (avec l’accord de l’usufruitier).

En cas d’insolvabilité de l’usufruitier, l’action en référé serait d’autant plus efficace.

Le second possibilité, qui peut être cumulée à la première, serait qu’un proche de l’usufruitier se porte caution en cas d’insolvabilité de celui-ci.

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