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Qu’est-ce que l’usufruit locatif social (ULS) ?

A la base se situe un besoin réel des organismes institutionnels sociaux (ex organismes HLM, organismes collecteur du 1% patronal…), usuellement appelés bailleurs sociaux, de disposer de plus de logements pour des demandeurs éligibles à un logement social.

Aujourd’hui plus de 70% des français sont à un niveau de revenus leur permettant d’avoir accès à un « logement social », et les dossiers de demandes non satisfaites s’accumulent au fil du temps car les logements manquent, notamment dans les grandes agglomérations.

Pour ces organismes en charge de trouver et de distribuer ces logements, la solution de l’acquisition du seul usufruit pendant une durée de 15 à 20 ans, permet de réduire de coût d’acquisition de ces logements loués à des particuliers à des tarifs très inférieurs au niveau du marché locatif dit « intermédiaire » et d’équilibrer ainsi leur compte d’exploitation.

La nue-propriété de ces appartements est financée par des investisseurs privés. Ces particuliers acquièrent la nue-propriété d’appartements entre 50 et 70 % de leur valeur : ils renoncent à l’usufruit pour cette période pendant laquelle ils ne sont que nus propriétaires et deviennent pleins propriétaires à l’issue de cette période.

La loi «ENL» du 13 juillet 2006 relative au bail dans le cadre d’une convention d’usufruit dispose que les baux ainsi contractés s’éteignent de plein droit à l’extinction de l’usufruit.

Elle précise que si le locataire en place remplit toujours les conditions de ressources à l’issue de la période d’usufruit, le bailleur doit lui proposer au plus tard trois mois avant l’extinction de l’usufruit, un autre logement social. Le non-respect par le bailleur de ses obligations n’est pas opposable au nu-propriétaire.

Par ailleurs le bailleur social a une obligation d’entretien du bien sur la période et doit le remettre au nu-propriétaire en parfait état à la fin de la période.
Ces dispositions renforcent efficacement la protection du nu-propriétaire.

 

 

Les avantages de l’acquisition de nue-propriété

 

Outre cette protection assez exceptionnelle, une acquisition de nue-propriété par des particuliers est financièrement et fiscalement très intéressante :
– exonération des plus-values,
– pas d’imposition au titre de l’ISF,
– déductibilité des intérêts d’emprunts,
– absence de revenus imposables,
– taxe foncière à la charge de l’usufruitier.

 

Ce sont donc des opérations « gagnant- gagnant » :

 

– les bailleurs sociaux y trouvent de nouvelles sources de financement de leur parc de logements
– les particuliers nus propriétaires y trouvent une bonne rentabilité sur la durée avec une fiscalité attractive et sans aucun des soucis de l’investissement locatif (dégradations du bien, recherche de locataires,…).

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