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Principe et avantages de l’Usufruit Locatif Social (ULS)

Le principe : l’usufruit locatif social (ULS) est un investissement fondé sur le principe du démembrement de propriété.
Le démembrement de propriété consiste à séparer de manière temporaire la pleine propriété d’un bien en deux droits réels distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

 

L’acquéreur de l’usufruit

 

Dans le cas de l’usufruit locatif social (ULS) l’acquéreur de l’usufruit est un bailleur social (OPAC, SA HLM, collecteurs du « 1% logement »,…), qui acquiert l’usufruit de
plusieurs logements ou d’un immeuble entier sur une durée définie (généralement 15 à 20 ans).
L’activité des bailleurs sociaux consiste principalement à louer des logements à des personnes à revenus modestes pouvant  bénéficier de prêts aidés selon des critères de  ressources fixés par le gouvernement, d’où le terme d’usufruit locatif social (ULS).
Le bailleur social finance son acquisition d’usufruit via un PLS (Prêt Locatif Social), un PLUS (Prêt Locatif à Usage Social), un PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration), ou un PLI (Prêt Locatif Intermédiaire), mais en pratique le financement se fait essentiellement par PLS et occasionnellement par PLUS.

 

L’acquéreur de nue-propriété (lorsqu’il y a de l’usufruit locatif social)

 

L’investisseur en nue-propriété, de son coté, acquiert un bien à moindre coût (décote de 30 % à 50 % de la valeur réelle d’acquisition) mais ne dispose pas de l’usufruit de ce bien pendant toute la durée du démembrement.
A l’issue de la période d’usufruit, l’acquéreur de nue-propriété récupérera la pleine propriété de son bien qu’il pourra occuper, louer ou vendre. Le bien « retournera » alors dans le parc privé.
Les acquéreurs de nue-propriété sont généralement des personnes privées telles que des particuliers souhaitant investir astucieusement en immobilier.

 

Un outil d’optimisation fiscale et un investissement sans soucis de gestion pour l’acquéreur de nue-propriété

 

Durant le période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer et n’a donc pas à déclarer de revenus fonciers.

Il n’a pas non plus les contraintes de gestion locative : pendant toute la durée du démembrement il n’a pas de loyers impayés, de problème de vacance ou de recherche de locataires à effectuer.

Il n’est pas redevable de la taxe foncière (pris en charge par le bailleur social.

Il peut déduire les intérêts d’emprunt de ses autres revenus fonciers.

Il n’est pas redevable des frais de gestion, d’entretien ou de grosses réparations (art. 605 et 606 du Code civil) qui sont à la charge de l’usufruitier quand il s’agit d’un bailleur social.

La valeur du bien en pleine propriété n’entre pas dans l’assiette de l’ISF de l’investisseur puisque c’est à l’usufruitier de déclarer ce bien en pleine propriété (art 885 CGI).

Si l’investisseur décide de vendre son bien à l’extinction de la période de démembrement, il bénéficiera de même régime d’impôt sur la plus-value que pour un bien détenue en pleine propriété.

Il existe un marché secondaire permettant de revendre sa nue-propriété pendant la période de démembrement, ainsi l’investissement n’est pas bloqué.

 

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