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Nue-propriété : l’ISF pour la loi de finance pour 2017

L’actualité fiscale

Au titre de l’ISF un nouvel article 885 G quater du code général des impôts (section II du chapitre I bis du titre IV) est présenté par le gouvernement :
« Art. 885 G quater.- Les dettes contractées par le redevable pour l’acquisition ou dans l’intérêt de biens qui ne sont pas pris en compte pour l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune dû par l’intéressé ou qui en sont exonérés ne sont pas imputables sur la valeur des biens taxables. Le cas échéant, elles sont imputables à concurrence de la fraction de la valeur de ces biens qui n’est pas exonérée. »

Cette nouvelle mesure vient limiter la déduction de l’assiette ISF aux seules dettes se rapportant à des actifs, ou des parties d’actifs, taxables.

 

L’acquisition de la nue-propriété d’un bien démembré

 

Or actuellement, en cas d’acquisition de la nue-propriété d’un bien démembré dont l’usufruit temporaire est acquis par une personne morale, un bailleur institutionnel etc.  il est possible de comptabiliser la dette contractée pour l’acquisition de la nue-propriété au passif de la déclaration ISF de l’investisseur (arrêt Ch. Commerciale C. Cass 31 mars 2009) alors que le montant de l’investissement en nue-propriété ne figure pas à l’actif de la déclaration ISF. Cette pratique serait donc désormais impossible.

En ce qui concerne les biens dont la nue-propriété est vendue à des tiers par des personnes physiques qui gardent l’usufruit temporaire du bien, l’assiette taxable à l’ISF est basée sur la valeur économique du bien, qui est en l’occurrence la valeur de l’investissement. Dans ce cas pas de changement : la dette pourrait normalement toujours être prise en compte pour l’assiette de l’ISF.

 

L’acquisition en viager

 

En ce qui concerne une acquisition en viager, le barème fiscal fixe la valeur taxable à l’ISF de la nue-propriété et de l’usufruit du bien occupé (article 669 du CGI). Une dette contractée pour acquérir un viager peut-être prise en compte à due concurrence de la valeur fiscale de la nue-propriété du bien.

Si la fiscalité ne peut être la motivation principale pour ces investissements qui présentent de nombreux avantages autres que la fiscalité, il est par contre nécessaire de faire appel à un professionnel connaissant bien ces différents produits afin de choisir la meilleure forme d’acquisition en fonction de ses objectifs patrimoniaux et de sa situation fiscale.

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