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Nue-propriété et viager : investir aujourd’hui pour préparer demain

Le démembrement de propriété et le viager sont deux modes d’investissement qui dans notre conjoncture financière et boursière chahutée sont de plus en plus plébiscités.
Nous avons interrogé Christophe Zeller, Président du groupe AREAL (IRG immobilier fait partie du groupe AREAL), premier opérateur global en France sur le démembrement de propriété.

(Cet article à été publié dans Intérêts privés, avril 2012)

 

Comment différencier le démembrement de propriété du viager ?

 

CZ : premièrement, dans le viager le débirentier (investisseur) paie normalement une rente pendant toute la durée de vie du crédirentier (vendeur), alors que dans un investissement en nue-propriété temporaire la durée est fixée par avance. Deuxièmement : si le bien est libéré et mis en location, le loyer sera versé à l’investisseur (débit-rentier) dans le cadre d’un viager, alors qu’il sera versé à l’usufruitier (vendeur) dans le cadre d’un démembrement. Pour résumer, de loin le viager et le démembrement se ressemblent mais de près, il y a de grandes différences.

 

Concrètement, comment un particulier peut-il vérifier si le calcul d’un viager fait par un professionnel est juste ?

 

CZ : jusqu’en 2008 il fallait demander à un actuaire de faire ces calculs. C’était couteux (de 450 à 1.000 €), mais préférable.
Depuis 2008, des sites internet tels que www.areal-expertise.fr permettent à des professionnels et des particuliers d’effectuer ces calculs en ligne pour un cout modique.

 

Vendre un bien en viager est-il sans risque financier ?

 

CZ : Il existe toujours le risque d’insolvabilité du débirentier. Par exemple si le débirentier fait faillite ses créanciers privilégiés (urssaf, fisc, etc.) se paient avant le crédirentier !

 

Existe-t-il une solution pour vendre un bien en viager en minimisant le risque ?

 

CZ : Oui, à condition de s’y prendre avant la vente, il est possible de faire payer la rente viagère par un assureur (à la place du débirentier). La société C2R propose ces contrats à des particuliers et des professionnels : www.c2rconseil.fr.

 

Quel est le point clé d’un démembrement ?

 

CZ : c’est assurément la convention qui va régir les relations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. La société Viageo, spécialisée dans ce domaine, rédige les meilleures conventions d’usufruit temporaire.
Comment être certain  de ne pas me tromper sur un programme immobilier ?
CZ : sécurisez votre investissement en cherchant sur internet un programme ayant le label Qualité AE délivré par la société Areal expertise. Vous trouverez sur notre site IRG immobilier une liste des rares programmes ayant bénéficié de ce label.

 

Le démembrement de propriété s’applique-t-il uniquement à l’immobilier direct ?
CZ : il s’applique également aux parts de SCPI ou de SCI, aux portefeuilles de titres, aux contrats d’assurances, aux objets d’art…

 

Le démembrement est-il un produit grand public ?
CZ : Il le devient. Acquérir de la nue-propriété ou de l’usufruit intéresse les épargnants déçus par les marchés boursiers ou financiers et souhaitant investir à moyen terme.
Quant au support, tout dépend de la durée souhaitée : si vous voulez acquérir de l’usufruit ou de la nue-propriété sur une durée inférieure à 10 ans, il est plus facile d’en trouver sur des parts de SCPI. Le site www.viageo.fr propose une sélection de SCPI.
Si vous voulez investir sur une durée de 10 à 20 ans vous pourrez trouver des biens immobiliers sur le site www.irgimmobilier.fr ; c’est également un excellent outil de transmission intergénérationnelle. Viageo a ainsi conçu un produit « donnez un toit à vos petits enfants » qui permet de transmettre avec une rentabilité prévisionnelle de 6%/ an.

 

Investir en nue-propriété est-il une alternative aux contrats retraite ?
CZ : Oui, une excellente alternative ! Un « quadra » qui fait un effort d’épargne-retraite de 800 € par mois durant 20 ans aura à terme un capital de 273 750 € (taux annuel 3,43 %). Ce même quadra qui rembourse 800 € à son banquier (taux 3.70%) pour acheter aujourd’hui 140.000 € la nue-propriété d’un bien qui vaut en pleine propriété 280.000 € aura dans 20 ans un bien d’une valeur de
450 000 € (rev.2 %/an).

 

La fiscalité est-elle favorable ?
CZ : Mieux que cela : hormis l’imposition sur les plus values, l’investissement en nue-propriété est SANS fiscalité ! Puisqu’il n’y a pas de revenus il n’y a pas  d’IRPP et, généralement, la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette ISF. De plus, dans certains cas les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

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