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Nue-Propriété et déduction des intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier ou de part de SCI ou de SCPI sont-ils déductibles ? C’est une question non négligeable pour toute personne souhaitant acquérir en démembrement de propriété.

 

Déductibilité et acquisition de nue-propriété en direct

 

L’instruction administrative en date du 23 mars 2007, qui fait suite à la réforme des revenus fonciers de 2006, confirme la doctrine administrative en matière de déductibilité des intérêts d’emprunts et de démembrement de propriété.

En effet, elle rappelle clairement que les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans lorsqu’ils ont servi à financer soit l’acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses d’entretien, d’améliorations ou de réparation de l’immeuble.

La réponse ministérielle Warsmann en date du 11 décembre 2007, précise que la déductibilité n’est possible que si l’immeuble est loué et que les revenus soient imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi il n’y aura pas de déductibilité possible lorsqu’ils sont soumis à l’IS.

 

Déductibilité et acquisition de nue-propriété de part de SCI ou de SCPI

 

La doctrine administrative et très claire en la matière : les intérêts d’emprunt contracté pour l’acquisition de nue-propriété de part de société détenant un immeuble ne sont pas déductibles car ses dépenses ne sont pas considérées avoir été engagées en vue de l’acquisition, la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble loué.

En conclusion :

Pour que les intérêts d’emprunts soient déductibles, il faut :
– que l’immeuble soit loué par l’usufruitier, (à contrario, il n’y a pas de déductibilité possible lorsque l’usufruitier occupe lui-même l’immeuble),

– que les revenus issus de cette location soit imposés exclusivement dans la catégorie des revenus fonciers,

– et qu’il ait servi à acquérir ou conserver l’immeuble objet du démembrement. Ainsi les intérêts ne seront pas déductibles lorsqu’ils ont servi à acquérir la nue-propriété de parts de SCI ou de SCPI.

Enfin l’article 82 de la loi de finance rectificative pour 2008 du 30 décembre 2008, déroge à la règle général et régularise une pratique courante : les intérêts d’emprunts sont déductibles lorsque l’usufruit est détenu temporairement par un organisme agréé, une société d’économie mixte ou un organisme d’habitation à loyer modéré, autrement dit un bailleur social.

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