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Nue-propriété: attention aux calculs !

Parution : LA REVUE BLEUE DES PROFESSIONNELS DE LA FNAIM octobre 2008

Le démembrement de propriété est de plus en plus utilisé dans le cadre d’une gestion de patrimoine dynamique. Des produits très différents sur le plan juridique et financier peuvent être utilisés.

Pour autant, pour éviter des soucis avec l’administration fiscale ou avec les héritiers, il est nécessaire de s’assurer de la qualité de la transaction tant sur le plan juridique que sur le plan calculatoire. Sur ce dernier aspect, la responsabilité de professionnels (notaires ou transactionaires) est de plus en plus souvent mise en cause au titre du devoir de conseil, notamment eu égard au prix de la transaction et à la valorisation de la nue-propriété et de l’usufruit.

De son côté, l’administration fiscale depuis quelques années, il faut le signaler, accepte beaucoup plus facilement des montages ou des valorisations sous réserve que le contribuable fournisse les éléments de calculs justement argumentés (produits par lui-même ou par des conseils). La réglementation fiscale stipule en matière de démembrement de propriété que, selon les situations, l’on utilise soit le barème fiscal, soit la valorisation économique. Une erreur au titre de l’ISF autorise un redressement sur 6 ans. Le risque est donc, là aussi, de taille.

En ce qui concerne les barèmes, il est impossible d’obtenir en lecture directe les taux de rendement prévisionnels de l’opération ou l’impact d’une revalorisation ou d’un choix d’indexation sur les valorisations données. De plus, certains barèmes n’utilisent pas les bonnes tables de mortalité.

 

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