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L’usufruit locatif social – une initiative privée fondée sur un partenariat public-privé

L’usufruit locatif social est une initiative privée fondée sur un partenariat public-privé en vue de la construction de logements sociaux. La pratique de la vente d’usufruit a fait irruption au début des années 2000 de façon inattendue dans le champ du logement social, à partir d’une initiative privée.

A la base se situe un besoin réel de la part des bailleurs sociaux : celui de disposer de logements à proposer à des demandeurs qui seraient actuellement «éligibles» à un logement social*. Ces bailleurs (sociétés de HLM, organismes du 1% logement, Offices Publics municipaux ou départementaux…) connaissent parfaitement leur territoire et ont une appréhension très fine des besoins de leurs «clients» concernant la taille des logements, leur localisation, les niveaux de confort et de loyers. Ils sont les intermédiaires obligés de la demande sociale de logement.

La solution de l’usufruit locatif leur procure une ressource financière supplémentaire par l’appel qu’elle permet aux investisseurs privés et à des compléments de financements bancaires. La formule proposée est celle-ci :
Des investisseurs personnes physiques se voient proposer d’acquérir la nue-propriété d’appartements de qualité situés dans des emplacements recherchés, pour un prix de l‘ordre de 50% à 60% de la valeur totale de ces appartements. Ils renoncent aux profits des bailleurs sociaux à l’usufruit de ces biens pour des périodes de 20 ans (15 ans par exception). Ce faisant ils bénéficient des avantages fiscaux assortis :

– absence de revenus imposables,

– exonération d’impôt sur la plus value réalisable au bout de quinze années de détention,

– imposition à l’ISF reportée sur l’usufruitier,

– taxe foncière à la charge de l’usufruitier, ou même dispense de taxe pendant 25 ans pour les opérations bénéficiant d’un financement en Prêt Locatif Social (PLS),

– TVA à taux réduit de 7% bénéficiant au propriétaire et à l’usufruitier.

Les règles de droit civil imposant à l’usufruitier d’entretenir et de rendre le bien dans l’état où il l’a reçu, offrent au nu-propriétaire une garantie de meilleure qualité que celles obtenues d’un locataire, et lui évitent par ailleurs tous les tracas et risques liés au statut de bailleur (risque d’impayé..), puisque ceux-ci sont assumés par un spécialiste de la gestion locative. De plus, une convention fixe des obligations au bailleur, dont celle de consacrer une part significative – pouvant atteindre 25% des loyers – aux travaux d’entretien et de remise en état des biens.
La société P.E.R.L., la première à avoir lancé ce produit, indique avoir ainsi réalisé 1.400 logements en une dizaine d’années s’appuyant sur ce modèle.

Dans le cas des acquisitions en nue-propriété proposées par ces sociétés, telles que PERL ou encore VIAGEO, dès lors que le propriétaire vendeur du bien (le promoteur) ne s’en réserve ni l’usufruit ni le droit d’usage et d’habitation, c’est l’usufruitier, s’il s’agit d’une personne physique, qui doit déclarer pour le calcul de l’ISF la valeur libre du bien, le nu-propriétaire étant exonéré de toute prise en compte de la valeur de la nue-propriété pour le calcul de l’ISF.

Ces montages sont gagnants pour tous les intervenants – les organismes bailleurs y trouvant certes de nouvelles sources de financement de leur parc locatif, mais aussi une rentabilité finale satisfaisante comparée à celle de leurs autres opérations. De plus, cela permet de monter des opérations sans fonds propres (pour les usufruitiers bailleurs sociaux). Enfin, ce type de montage permet de produire des logements sociaux dans des zones où le foncier est très coûteux (Paris, IDF 1ère couronne ouest, PACA, genevois…)

Cette solution repose sur une coopération exemplaire entre opérateurs publics et privés, elle vient en complément aux financements existants, et permet des ajustements par rapport aux aléas des prévisions établies, puisque le risque immobilier à long terme est assumé par des investisseurs privés.

 

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