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La vente en nue-propriété, une vente à terme, une vente en primeur ?

La vente en nue-propriété une vente à termeLes raisons pour lesquelles les ventes en nue-propriété (et usufruit temporaire vendu simultanément) restent méconnues s’avèrent multiples.

Néanmoins elles peuvent se décomposer en trois grandes catégories :
1) La méconnaissance ou l’incompréhension de ce type de transaction et surtout de son intérêt pour les investisseurs.
2) La faiblesse de l’offre sur le marché visible, elle-même due en grande partie au manque d’entrain des promoteurs et aux réticences des acteurs du logement intermédiaire.
3) L’insuffisance de l’information à ce sujet, pourtant indispensable à ce type de transaction très particulière. C’est bien modestement à ce troisième point que nous souhaitons contribuer.

A) Le vocabulaire :

 

Il s’agit là du point faible initial. Le « démembrement de propriété », qui n’a rien à voir avec le remembrement des terres agricoles, n’éclaircit pas un concept en soi délicat. La nue-propriété, pour évocatrice qu’elle soit, n’éclaire pas vraiment les esprits.

La « nue-propriété » se définit, à notre avis, le plus simplement comme une pleine propriété grevée d’un «droit temporaire d’usufruit».
Ce droit temporaire est souvent viager dans les familles, c’est-à-dire limité au décès du dernier usufruitier. Nous nous intéresserons uniquement au cas du contrat temporaire d’usufruit (à durée fixe de 15 à 20 ans en général), puisqu’il est toujours associé au contrat de vente en nue-propriété.

Le concept d’usufruit est évocateur car on entend un droit d’usage et de récolte des fruits, c’est-à-dire des loyers. Sauf accord différent entre les signataires de la convention d’usufruit, la loi prévoit une répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire.

 

 

B) La pratique de l’achat en nue-propriété :

 

Alors que la loi protège l’usufruitier des aléas, les conventions d’usufruit actuelles tendent à protéger l’investisseur en nue-propriété (sur www.viageo.fr) en mettant à la charge de l’usufruitier l’ensemble des dépenses d’entretien et de remise en état. Cette Convention d’usufruit constitue donc un contrat particulièrement critique et délicat dont la rédaction doit être précise et sans ambigüité de façon à assurer cette protection du nu-propriétaire.

En pratique, l’usufruitier sera souvent un institutionnel, dit bailleur social, ce qui garantit la pérennité de l’opération et le respect du contrat Convention d’usufruit (sur www.viageo.fr).

Le bailleur social bénéficie d’une TVA réduite et d’une bonne prévisibilité de ses charges et de ses recettes. Il emprunte souvent 100 % du prix et amortit ainsi son investissement (de 40 à 50 % du prix d’achat complet : usufruit + nue-propriété) sur la durée de son contrat (15 à 20 ans).

Le nu-propriétaire n’a aucune charge, aucun impôt et aucun souci locatif pendant la durée de la Convention d’usufruit. Il ne paie pas l’ISF sur son bien et ne sera assujetti à un impôt sur les plus-values que par rapport au prix de référence « pleine propriété », soit nue-propriété + usufruit.

A l’issue de la période d’usufruit, le nu-propriétaire devient «plein propriétaire» et l’usufruitier est tenu, sauf clause particulière, de lui restituer la pleine disposition de son appartement en parfait état (détails à préciser dans la convention d’usufruit). L’usufruitier n’a plus aucun droit, sauf convention spéciale.

C) Conclusion :

 

A la différence du viager, le nu-propriétaire connaît la date à laquelle il pourra utiliser le bien

L’achat est ferme et définitif et non «à terme».

A l’image d’un achat de grand cru en primeur, il faudra attendre tranquillement pendant de nombreuses années, en contrepartie l’investisseur bénéficie d’un prix fortement minoré.

Le plaisir de voir le temps, pour une fois, travailler pour vous…

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