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Découvrons le démembrement de propriété immobilière

Le démembrement de propriété en raison des avantages économiques et fiscaux qui lui sont attachés est particulièrement intéressant pour les particuliers, les professionnels, les institutionnels et les assureurs.

Ses objectifs outre les transmissions, sont :
La nue-propriété :
– On peut l’acheter pour se constituer un patrimoine à moindre coût en acquérant à prix décoté, dans une perspective de plus-value à terme, pour préparer une retraite ou un retour d’expatriation…
– On peut la vendre pour percevoir immédiatement un capital tout en conservant la jouissance d’un bien.

l’usufruit :
– on peut l’acheter pour se loger ou se procurer des revenus fonciers pour compenser des déficits fonciers;
– on peut le vendre pour percevoir un capital tout en conservant le bien, d’où revenus défiscalisés, et ISF réduit.

 

Le démembrement de propriété offre des réponses adaptées au besoin de logements en France

 

L’immobilier résidentiel est affecté par des tendances de fond connues : accroissement démographique, raréfaction du foncier et augmentation des candidats à l’accession à la propriété. Pour les bailleurs privés, l’indexation des loyers sur un nouvel indice, favorable aux locataires, raréfiera l’offre.

La pénurie de logement est réelle en France
La solution du démembrement de propriété est à prendre très au sérieux en raison des évolutions fiscales et législatives, de techniques récentes en la matière et de l’arrivée de nouveaux acteurs.

1. Fiscalement
Le barème fiscal du nouvel article 669 du CGI fait référence à des tables d’espérance de vie récentes. Cette amélioration rend les assiettes fiscales plus proches de la réalité du marché. En revanche le législateur n’a pas supprimé l’incongruité consistant à interdire d’imputer une moins-value réalisée sur un droit immobilier sur une plus-value immobilière, contrairement aux autres catégories de plus values !

2. Qualitativement
Des moyens de calcul et d’information sophistiqués sont accessibles auprès d’opérateurs plus spécialisés que la plupart des notaires ou des asset managers, souvent rebutés par l’aspect calculatoire voire par la complexité juridique des opérations.
Sur le plan des calculs, des sites internet tels www.Areal-expertise.fr fournissent en ligne des données telles que la valeur de nue-propriété, le TRI etc.
Sur les plans juridiques et patrimoniaux, arrivent des opérateurs innovants tels que la société Viageo qui propose des acquisitions de nue-propriété ou d’usufruit incluant un programme d’assurances limitant les risques financiers pour un coût modique (3% de l’investissement). Les assureurs ont salué cette innovation, en lui décernant le Trophée du courtage 2008.

A noter que le faible développement du prêt viager hypothécaire s’explique par son coût dissuasif.

Ces progrès et ces sécurités sont des conditions indispensables au développement d’un marché dans lequel les opérateurs doivent avoir confiance.

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